Existeix molta documentació (projectes, escriptures públiques, cadastre, valoracions immobiliàries,
etc....), en la que es necessari conèixer quina es la superfície d’un edifici, (habitatge,
local, plaça d’aparcament, etc...).
Per a realitzar aquesta tasca, els tècnics
utilitzem un mètode que s’anomena aixecament
de plànols. L’aixecament de plànols es el procés invers al de projectar
un edifici. En la projectació d’un edifici, l’autor del projecte esbossa les
seves idees en un plànol que després s’haurà de construir. En canvi en l’aixecament
de plànols es el procediment que té com a objectiu obtenir una representació gràfica
de la realitat, el més exacta i objectiva possible. Per a realitzar aquesta
tasca els tècnics disposem d’un mètode basat en principis científics i unes
eines que fan que aquesta tasca sigui molt precisa. Un cop s’ha obtingut els
plànols d’un edifici es pot computar la seva superfície. Hi ha molta gent que pensa
que només hi ha una forma per a computar les superfícies dels edificis i això
es rotundament fals. Aquest aspecte es important i cal tenir-lo molt present,
especialment quan s'actua com a lletrat o perit en un jutjat, ja que son molts
els aspectes relacionats amb les superfícies que poden ser objecte d'un litigi
judicial.
En
aquest article, s’aplega una sèrie d’informació que cal tenir present sobre
aquest aspecte.
Tal
i com veurem més endavant hi ha diversos tipus de superfícies: superfície habitable,
superfície utilitzable, superfície computable, superfície comprovada, superfície
amb parts comuns, superfície sense parts comuns, etc... no obstant en l’edificació
parlem bàsicament de dos tipus de superfícies:
- La superfície construïda.
- La superfície útil.
Com
a punt de partida, s'ha de tenir present que no hi ha una legislació d’àmbit
general que classifiqui i defineixi els tipus de superfície, ni tampoc existeix
una normativa d’àmbit general que estableixi
un criteri únic per a mesurar les superfícies. El criteri a aplicar depèn de la
finalitat que tingui el còmput de la superfície a mesurar. Així per exemple es
diferent la forma de computar la superfície d'un edifici en la redacció d'un
projecte, que en la valoració econòmica d'un immoble a efectes hipotecaris,
fiscals o cadastrals, ja que existeix normatives diferents per a cada cas.
Per
altra banda també cal tenir present que la singularitat d'alguns edificis fa
que puguin tenir algun element que no estigui recollit en la normativa i per
tant calgui establir un criteri particular que ha d'estar sempre reflexat en el
comentaris del document en el que es computa la superfície.
Aquest
aspecte i el seu desconeixement porta amb molta freqüència a processos
judicials, en els quals finalment un jutge ha de dictaminar entre dos postures
enfrontades. L’autor d’aquest article a pogut observar com en molts casos es
comet l'error bàsic de no haver comprovat quina normativa s’havia d'aplicar i/o
quin criteri s'ha establert per plantejar la reclamació. Son un exemple d'això
la típica demanda en la que es demanda per la diferencia de superfície entre el
que s'estableix en un projecte i una valoració immobiliària a efectes
hipotecaris o la que figura en la fixa cadastral. La realitat ens indica que un
immoble (habitatge, local, o plaça d'aparcament) pot ser físicament el mateix i
obtenir-se superfícies diferents en cadascun dels casos degut a que en cada cas
hi ha una normativa especifica que estableix com s'ha de computar la superfície
en cada cas. Vegem-ne el perquè:
Finalitat Cadastral
A
efectes cadastrals es parla de superfície construïda, la qual es defineix
en la norma 11.3 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de juny de 1993, pel que s’aproven
les normes tècniques de valoració i el quadre marc de valors del sol i les
construccions per a determinar el valor cadastral dels bens immobles de naturalesa
urbana.
Aquesta
norma diu el següent:
3. Se entiende como superficie construida la superficie incluida dentro de la
línea exterior de
los parámetros perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de
las medianerías,
deducida la superficie de los patios de luces.
Los
balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos se computarán
al 50 por 100 de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones,
en cuyo caso se computarán al 100 por 100.
En
uso residencial, no se computarán como superficie construida los espacios de
altura
inferior
a 1,50 metros.
Paral·lelament el cadastre informa que la superfície que s'indica, en les fitxes de consulta descriptiva i gràfica de les dades cadastrals de béns de naturalesa urbana, és la superfície cadastral construïda, la qual en el cas que disposi d'elements comunitaris, està formada per la superfície privativa i la participació que li correspongui de la superfície d'elements comuns i que el mateix cadastre defineix així:
| Se entiende por superficie catastral construida de un inmueble la superficie privativa y la parte correspondiente de la superficie de los elementos comunes. |
| La superficie privativa es la incluida dentro de la línea exterior de los muros perimetrales de cada uno de los locales que constituyen el inmueble y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces. |
| Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos que estén cubiertos computan al 50% de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso computan al 100%. |
| En uso residencial, no se considera superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros. |
| La superficie de elementos comunes, considerada a efectos de determinar la superficie catastral de los inmuebles, es la que se corresponde con la participación del elemento privativo en los elementos comunes según el coeficiente de participación que le corresponda o, en su caso, según la parte que efectivamente represente. |
Evidentment la realitat dels edificis és molt més complexa i com es veurà en aquest article, hi ha altres definicions de superfície construïda que poden ser més precises o englobar altres particularitats.
En tot cas un tècnic sempre ha de deixar constància del criteri que s'ha seguit per fer el còmput de la superfície, quan la definició de la norma no ho especifica. Un exemple d'aquest fet, és que la normativa diu que mesurarà les mitgeres pel seu eix. Quan a un tècnic li és impossible d'esbrinar quin és el gruix real de la mitgera, haurà de prendre una decisió segons la seva experiència i això ha de quedar anotat en el document, perquè si és comprovat posteriorment es pugui saber quin ha estat el criteri establert per a obtenir el resultat que s'ha obtingut.
Finalitat Hipotecaria
La
definició de les superfícies a efectes hipotecaris esta establerta en l'article
4 de l’Ordre ECO/805/2003, de 27 de març del 2003, sobre normes de valoració de
bens immobles i de determinats drets per a certes finalitats financeres.
Aquesta
norma estableix les següents definicions
Superficie comprobada. Es el área medida por el tasador teniendo en
cuenta las definiciones de superficie útil o construida y el correspondiente
plano acotado.
Superficie construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes
comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la
superficie de los elementos comunes del edificio.
Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie útil, sin excluir la
superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición
e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según
se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de
cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.
Superficie útil. Es la superficie del suelo delimitado por el
perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un
edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie
del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como
terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.),
medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.
No se considerará
superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores
fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o
conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la
superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros.
Tampoco se
considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no
cubiertos.
Superficie utilizable o computable. Es la superficie utilizada en las tasaciones
para determinar los valores técnicos.”
Amb
aquesta normativa es fa diverses una descripció de diversos tipus de superfície
i s’estableix alguns criteris per la seva obtenció.
Finalitat Urbanística
La
normativa urbanística pot establir definicions i criteris sobre les
superfícies. La normativa urbanística es d’àmbit municipal i pot varia segons
sigui el municipi on estigui emplaçat l’immoble que cal computar. Alguns
ajuntaments tenen unes definicions molt concretes i/o que contemplen
particularitats locals que cal tenir presents. A mode d’exemple i en el cas de
Barcelona la superfície útil esta definida en el articulo 55 de l'Ordenança
Metropolitana d'Edificació, que diu el següent:
Article
55. Superfície útil
1.
Als efectes del que preveu aquesta secció es defineix com a «superfície útil»,
o habitable, la superfície de sòl compresa dins del perímetre definit per la
cara interna dels tancaments de cada espai.
La
normativa urbanística es la que han de complir la major part dels projectes
bàsics[1] que
s'utilitzin per a sol·licitar una llicència d'obres municipal.
Finalitat Habitabilitat
Quan
els edificis son residencials (habitatges), estan obligats a complir amb
normatives generalment d’àmbit autonòmic relatives a l'habitabilitat. En el cas
de Catalunya la normativa actualment vigent és el Decret 141/2012 sobre
condicions mínimes d’habitabilitat dels habitatges i la cèdula d’habitabilitat.
Aquest
decret estableix en l'article 3, que en tot projecte tècnic a presentar per a l’obtenció
de la llicència d’obres s'ha de fer constar la superfície útil, la qual es
defineix en l'apartat 1 de l'annex 1, que diu el següent:
Superfície útil
interior:
és la superfície compresa dins el perímetre definit per la cara interna dels
tancaments de cada espai habitable.
Del
còmput de superfície útil, en quedarà exclosa la superfície ocupada pels
tancaments interiors de l’habitatge, siguin fixes o mòbils, pels elements
estructurals i per les canalitzacions o conductes amb secció horitzontal
superior a 0,01 m², així com les superfícies de les zones amb una alçada lliure
inferior a 1,90 m sota sostre horitzontal o a 1,50 m en els espais sota coberta
amb pendent igual o superior als 45º. Quan l’habitatge es desenvolupi en més
d’una planta, encara que hi hagi mitjans de circulació mecànica, aquests
s’hauran de comunicar sempre per una escala interior i la superfície ocupada
per l’escala interior es comptabilitzarà com a superfície útil.
Finalitat Habitatges de Protecció Oficial
La
reglamentació d'habitatges de protecció oficial d’àmbit estatal aprovada pel
Real Decreto 3148/1978, de 10 de novembre, pel que es desenvolupa el Real
Decret-Llei 31/1978, de 31 d’Octubre, sobre Política d’habitatge, defineix la superfície
útil en el seu article 4:
Artículo
4 Superficie útil
Se
entiende por superficie útil la del suelo de la vivienda, cerrada por el
perímetro definido por la cara interior de sus cerramientos con el exterior o
con otras viviendas o locales de cualquier uso. Asimismo incluirá la mitad de
la superficie de suelo de los espacios exteriores de uso privativo de la
vivienda, tales como terrazas, miradores, tendederos, u otros hasta un máximo
del diez por ciento de la superficie útil cerrada.
Del
cómputo de superficie útil queda excluida la superficie ocupada en la planta
por los cerramientos interiores de la vivienda, fijos o móviles, por los
elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con
sección horizontal superior a cien metros cuadrados, así como la superficie de
suelo en la que la altura libre sea inferior a uno coma cincuenta metros
cuadrados.
Cuando
se trate de viviendas iguales y dispuestas en columna vertical, dentro de un
mismo edificio para el cómputo de las superficies ocupadas en planta por los
elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con
sección horizontal superior a cien centímetros cuadrados, se tomará la media
aritmética de los valores correspondientes a las viviendas situadas en las
plantas inferior y superior de la columna, siempre que la divergencia entre
aquellos valores no sea superior al ciento por ciento.
En
el caso de las edificaciones a las que se extienda la protección oficial de
acuerdo con el artículo 2.º del presente Real Decreto, se entenderá por
superficie útil la que resulte de multiplicar la superficie construida por el
cero coma ochenta.
Finalitat Intermediació Immobiliària
La
legislació especifica sobre la intermediació immobiliària no estableix cap mena
de criteri sobre definicions o criteris sobre les superfícies que s'han
d'incloure en els diferents contractes d'intermediació: compravenda, lloguer,
etc...
En
tot cas es habitual observar contractes en el que es parla solament de superfície
sense indicar de quina superfície estem parlant. Degut a la importància
d'aquest tipus de paràmetre en els documents d'intermediació immobiliària: (compravenda,
lloguer, permuta, préstec, etc...) es molt necessari i aconsellable establir de
forma precisa si estem parlant de superfície util o construïda i indicar la
font d'on s'ha obtingut el còmput d’aquesta superfície que es publicita i es
documenta en els contractes que es subscriu.
Finalitat la titularitat d'un immoble
Pel
que fa als títols de propietat també es habitual observar descripcions de la
finca en el que no s’especifica quin tipus de quin tipus de superfície es
tracta.
En
tot cas i de la mateixa forma que s'ha establert en l'apartat anterior es molt
necessari i aconsellable establir la font d'on s'ha obtingut la superfície que
s'inclou en el títol i documentar amb una fotocopia en l'annex del document el
certificat o document d'on s'ha extret la superfície aplicada exigint que en
aquest document s’especifiqui la normativa utilitzada i/o els criteris
establerts.
Conclusió.
Com
es pot veure, hi ha un munt de legislació diferent que estableix criteris
propis per a computar les superfícies. Això fa que sempre que es computa una superfície
s'ha d'indicar clarament la definició del tipus de superfície que s’està
computant (construïda, útil, computable, etc...) i la finalitat, la normativa
utilitzada i/o els criteris aplicats per a obtenir-la.
Aquest
fet es freqüentment obviat, i es especialment important quan aquest error el
comet un tècnic, ja que aquest ha de ser coneixedor de la diferent normativa
que cal aplicar en el desenvolupament de les seves tasques professionals. Es
per això que al costat o abans de donar una opinió sobre una superfície en un
projecte, una valoració, un informe o un dictamen s'ha d'indicar sempre la
normativa utilitzada i en el cas que sigui necessari els criteris utilitzats.
Aquest
fet es encara de mes importància quan s'actua com a perit en un jutjat ja que
els jutges han de dictaminar basant-se en dictàmens pericials en els quals s'ha
de definir de forma clara com s'ha mesurat i quina es la normativa utilitzada i
si es el cas quin es el criteri que s'ha utilitzat en el cas de que hi hagi
alguna controvèrsia sobre algun element particular.
Si
es vol evitar problemes en els contractes de compravenda i en les escriptures
notarials, també es pot utilitzar l’ambigüitat de "superfície
aproximada" i sinó pot ser (alguns registradors de la propietat no ho ha
accepten), cal fer constar també la finalitat i la normativa que s'ha utilitzat
per a computar la superfície, ja que al cap i a la fi son aquets els documents contractuals
que acaben comportant l'objecte de la major part de les reclamacions judicials.
Un
cas particular i que es habitualment litigiosos en el jutjats es la superfície
de les places d'aparcament que s'obtenen per la projecció d'unes marques
pintades sobre el paviment. En aquest cas, pot haver-hi alguna normativa d’àmbit
urbanístic u ordenança que n'estableixi els criteris. Si no es així i no hi ha
cap normativa que ens estableixi els criteris, es basic definir-los. El fet es
basa en indicar si la superfície es útil o construïda i en el cas de ser una superfície
útil, cal indicar s'hi es mesura des del centre de la marca o línia senyalada
damunt del paviment o des de la part interior de la línia. En aquest segon cas
cal indicar també l'amplada de la marca o línia grafiada en el paviment, ja que
s'hi es repinta el paviment podria modificar-se les dimensions.
Com
es pot veure no es pot deixar cap qüestió en el aire quan estem parlant de computar
superfícies.
[1] El projecte
bàsic és la fase del treball en què es defineixen de manera precisa les
característiques generals de l'obra, mitjançant l'adopció i justificació de
solucions concretes. El seu contingut és suficient per sol·licitar, una vegada
obtingut el preceptiu visat col·legial, la llicència municipal o altres
autoritzacions administratives, però insuficient per iniciar la construcció. (definició de l'annex III, Part I del Codi
Tècnic d'Edificació)
