Cada cop és més habitual veure habitatges
prefabricats de fusta en les urbanitzacions del nostre país. La proliferació
d’aquest tipus d’edificacions son deguts a diversos factors que fan que aquestes
edificacions siguin una bona alternativa per als qui decideixen actualment
promoure la construcció d’un habitatge unifamiliar, respecte el que seria una
construcció tradicional, ja que aquests habitatges ofereixen unes
característiques econòmiques, socials, funcionals i medi ambientals clarament
molt competitives com son; un preu molt econòmic, una major rapidesa de construcció,
la utilització d’un material natural que crea un ambient de proximitat a la
natura i més acords amb els criteris d’una construcció més sostenible que el
fan molt atractiu per un consumidor cada cop mes sensibilitzat i conscienciat
pels factors mediambientals.
No serà aquest article qui
qüestioni aquests tipus d’arguments, als quals el present i molt especialment
el futur sembla predir uns bons auguris. No obstant sí que és important de fer
conèixer als diferents agents de l’edificació que vulguin i hagin d’intervenir
en la construcció d’aquest tipus d’habitatges, un seguit de qüestions i
circumstàncies que han ocasionat i que poden continuar ocasionant perjudicis
molt importants.
PROCÉS EDIFICATORI CARACTERÍSTIC.
Pel que fa al
procés edifcatori els habitatges industrialitzats es diferencien de la
edificació tradicional en que la seva fabricació es realitza amb total
independència del sol en el que s’hagi d’instal·lar, i d’aquesta manera el seu
procés constructiu no s’adequa al previst en la Llei d’Ordenació de la
Edificació –LOE-, especialment pel que fa a les funcions i obligacions dels
diferents agents de l’edificació.
Aquest procés immobiliari i
edificatòri singular s’inicia quan una
persona que sentint-se atreta per la compra d’un habitatge d’aquestes
característiques entra en contacte amb l’agent que comercialitza aquest tipus
d’edificacions. Generalment aquest contacte es realitza en una fira[1] de
caire local o sectorial sobre temes relacionats amb la sostenibilitat, el medi
ambient, la arquitectura bioclimàtica, etc..., en el qual, el comercial dels
habitatges prefabricats de fusta, ofereix un catàleg dels models d’habitatges,
en funció dels requeriment de cada usuari[2]. En
el cas que el promotor no disposi d’un solar previ on ubicar la construcció es
el mateix agent comercial d’aquest tipus d’habitatges prefabricats de fusta qui
fa de mediador oferint una cartera de solars en diverses urbanitzacions.
Un cop el promotor ha pres la
decisió de tirar endavant amb l’operació immobiliària, elegint el model
d’habitatge i havent adquirit el solar, es signa un contracte de subministrament de materials amb l’agent
comercialitzador de l’habitatge de fusta, iniciant-se així tot un
procés particular i força curiós que cal que tinguin ben present els diversos
agents de l’edificació que hagin d’intervenir en aquest tipus d’edificacions.
Com que es tracta d’un edifici
que ha de servir de residència habitual, li és d’aplicació la Llei d’Ordenació
de la Edificació –LOE- a l’igual que passaria amb un habitatge construït segons
el sistema tradicional de construcció.
En aquest sentit el primer pas i
com a requisit previ cal contractar un arquitecte que redacti un projecte bàsic
i executiu. És habitual que els agents
comercialitzadors de cases de fusta utilitzin com argument que no és necessari
pagar uns honoraris molt elevats a l’arquitecte encarregat de la redacció del
projecte, ja que el fabricant de les cases prefabricades de fusta, li
facilitarà els plànols, la memòria, els amidaments i el plec de condicions i en
el qual només caldrà posar-hi la caràtula, signar-lo i visar-lo col·legialment.
És habitual que el promotor tingui algun amic arquitecte disposat a guanyar
molt ràpidament uns honoraris a canvi d’una petita feina i en cas contrari el
mateix agent li facilitarà algun professional que en els moments actuals de
crisis no costa molt de trobar[3].
Aquest mateix argument és el que es farà servir per a contractar la direcció
facultativa de l’obra, ja que una construcció industrialitzada i prefabricada
comporta una durada molt reduïda i és executada per professionals
especialitzats en aquest tipus de construccions, la qual cosa comportarà un
nombre molt petit de vistes d’obra, motiu pel qual caldrà que els honoraris de
director d’obra i director d’execució siguin reduïts i acceptats sota aquest
mateix prisma que s’ha comentat anteriorment pel projecte.
Per a poder construir un edifici
també cal contractar un constructor el qual haurà d’executar la fonamentació on
es recolzarà l’edifici prefabricat de fusta. No obstant es curiós observar com
aquets agents comercialitzadors dels habitatges prefabricats de fusta faciliten
al comprador de l’habitatge uns
contractes d’obra tipus, en el que figura el comprador de l’habitatge
com a promotor de l’edifici i el constructor que executa la fonamentació figura
com a constructor de la totalitat de
l’edifici a tots els efectes i en el que el fabricant de l’habitatge
prefabricada de fusta apareix com a subministrador de materials i l’agent
encarregat de la comercialització no apareix per enlloc.
En el cas de que el comprador
decideixi canviar el tipus de material de cobertura de la coberta o alguna
altra modificació en els acabats del model elegit es possible que es contracti
al mateix constructor per a executar també aquesta partida, així com per a
executar els treballs d’urbanització de la resta de la parcel.la.
Si l’habitatge prefabricat de
fusta compleix amb tots els requisits
normatius, no hi ha cap problema, no obstant cal tenir molta cura amb aquest
fet. Aquests habitatges estan fabricats[4]
generalment en algun país del nord o de l’est d’Europa; Polònia, Estònia,
Eslovàquia, Finlàndia, etc... corresponent a models tipus que no tenen perquè
conèixer ni aplicar la nostra normativa i molt especialment el Decret
d’Habitabilitat, el planejament urbanístic municipal, o les normes tècniques
–CTE- motiu pel qual potser que l’habitatge no compleixi la superfície útil
mínima de les dependències, l’alçada, l’amplada de les obertures, l’alçada de
baranes, les dimensions dels graons, l’amplada de passadís, la compartimentació
interior de l’habitatge amb obertura directa d’un bany a una sala d’estar
menjador, la pendent màxima de coberta, els materials autoritzats per a la
cobertura de la coberta, la capacitat aïllant dels vidres, l’aïllament tèrmic,
acústic, etc.....
En aquest sentit cal recordar de que la major part dels Ajuntaments de Catalunya exigeixen la concessió de la llicència de 1ª ocupació, motiu pel qual no serveix de res que els plànols entregats a l’Ajuntament per a l’obtenció de la llicència es modifiquin per a complir amb els requisits normatius, ja que és l’edifici executat qui ha de complir aquests paràmetres i per tant la inspecció de reconeixement de l’Ajuntament per a la concessió detectarà l’incompliment d’aquets paràmetres bàsics obligatoris.
EPÍLEG
Com passa en totes les
professions, segurament hi haurà agents comercialitzadors de cases
prefabricades de fusta que son bons professionals i que comercialitzen
habitatges que compleixen aquests requisits, no obstant aquest article es fruit
de diverses experiències en que ha intervingut el seu autor com a pèrit en la
defensa sobre la reclamació judicial que s’ha realitzat a diversos companys/es
de professió y en el que degut a l’incompliment dels requisits bàsics
urbanístics i d’habitabilitat s’ha condemnat i per tant ha hagut de respondre
amb el seu propi patrimoni, degut a que les pòlisses de responsabilitat civil
d’algunes companyies d’assegurances no cobreixen l’incompliment de normatives
administratives bàsiques (habitabilitat, urbanístiques).
[1] Es pot
observar amb una simple navegació per Internet com alguns d’aquest agents que
comercialitzant aquest tipus d’habitatge, no disposen d’oficina física,
publicitant a través d’una pàgina web, un correu electrònic i un telèfon mòbil.
[2] Potser és una
casualitat, o potser és una qüestió sociològica, però tots els habitatges en
que ha intervingut l’autor d’aquest article com a pèrit judicial en aquest
tipus d’edificacions, han coincidit en que el promotor era un persona jove de
sexe femení.
[4] Alguns models
d’habitatges prefabricats de fusta es transportant des de la fabrica al solar
totalment construïts i acabats .
